最近盛瑞德优配，合肥高新区的二手房市场有点让人看不懂。一边是上维多利亚小区的挂牌价单月涨了 4373 元 /㎡，另一边世茂国风的业主却看着自家 157㎡洋房的成交价比年初少了 42 万。7 月份，这里 35 家小区房价上涨，53 家在下跌，契税减半的政策也没能让跌势停下来。如果你手里有 200 万，想在这儿买房，该咋选呢？
先说说那些涨价的小区。维多利亚小区是涨得最猛的，安居客数据显示涨幅高达 26.3%。这事儿说起来，是因为 7 月 10 号小区刚完成了老旧小区改造，加装了电梯，还扩容了停车位，对口的兴园小学也入选了 2025 年合肥市优质小学名单。但实际成交情况呢？365 淘房的记录显示，7 月这个小区就成交了 2 套房子，一套 89㎡的总价 176 万，单价 1.98 万 /㎡，另一套 110㎡的总价 205 万，单价 1.86 万 /㎡，都没超过 2 万 /㎡。而安居客上挂着的 15 套房源，有 10 套挂牌价超过 2.1 万 /㎡，最高的挂到了 2.3 万 /㎡，跟实际成交差了快 20%。
链家的经纪人小李说，有套 110㎡的房子，业主一开始挂 220 万，谈了 3 轮才降到 205 万，议价空间有 7.7%。老业主觉得小区改造了就该涨价，可购房者不傻，不会轻易为虚高的挂牌价买单。
蜀峰湾小区也差不多，安居客说它 7 月涨了 2184 元 /㎡，但贝壳的成交数据显示，7 月成交的 3 套房子实际均价 1.82 万 /㎡，只比 6 月微涨 5%。原因是小区东边要建个市政公园，7 月 15 号刚动工，业主们就想着加价，可这公园得到 2027 年 12 月才能建成，现在愿意为这个未来利好买单的人不多。合肥市自然资源和规划局的规划公示上写得很清楚，公园工期就是 2025 年 7 月到 2027 年 12 月。
再看那些下跌的小区。7 月 3 号，合肥市住建局出台了政策，高新区二手房交易契税从 1.5% 降到 0.75%，首套房贷款利率也降到了 3.8%。按说这是利好，可 7 月还是有 53 家小区房价下跌盛瑞德优配，占了总数的 59.6%。虽然比 6 月的 67.4% 降了些，但超过半数小区还在降价。
望江台璟宸 7 月均价 1.5 万 /㎡，比 6 月跌了 1241 元 /㎡，跌幅 7.6%。小区门口的中介小张说，6 月的时候小区挂牌 33 套，到 7 月就变成 45 套了，业主们都在比着降价，有套 93㎡的房子，7 月直接降了 15 万才卖出去。
更让人没想到的是一些改善型小区，世茂国风 7 月 157㎡的洋房成交单价 2.2 万 /㎡，比 6 月的 2.28 万 /㎡降了 3.51%。要知道 2023 年的时候，这个小区的洋房单价能到 2.8 万 /㎡。的经纪人说，有个业主 2021 年以 2.6 万 /㎡的价格买的房，现在挂 2.3 万 /㎡都没人看，算上利息，差不多亏了近百万。有套 157㎡的房子，挂牌价 350 万，有人出价 308 万，业主还在犹豫卖不卖。
合肥市房地产研究中心的分析师王磊在《2025 年 7 月上半月楼市简报》里说，高新区二手房库存去化周期还有 18 个月，超过了 12 个月的合理区间，供需不平衡，所以政策只能让跌幅变缓，没法让所有小区都涨价。
北雁湖那边，最近配套的消息挺多。“168 中学封顶！龙湖天街签约！” 这样的消息在楼市群里传得很广。但金茂湾小区的业主陈女士可不这么看，她 2021 年买房的时候就听说要建学校，现在孩子都上幼儿园了，学校还没招生盛瑞德优配，房价反倒从 2.1 万 /㎡跌到了 1.8 万 /㎡。
合肥市教育局 7 月 5 号发布的通报显示，168 中学北雁湖校区（高中部）刚封顶，计划 2026 年 9 月招生，北雁湖初级中学还在建设中，划片范围也没确定。这意味着现在买房，至少得等 1 - 2 年才能确定孩子能不能上这个学校，这段时间房价还可能变。
商业配套方面，7 月 21 号合肥晚报报道北雁湖龙湖天街签约了，总建面 12 万㎡，计划 2027 年开业，还有 2 年时间才能兑现。2023 年有业主买祥源金港湾的房子，就是看中了这里未来的商业中心，可现在 124㎡的房子成交价 1.44 万 /㎡，比买的时候还低了 5%，贝壳的成交记录上都能查到这笔交易。
对于刚需购房者来说，选房更得务实。200 万的预算，是买涨了的维多利亚，还是跌了的望江台璟宸？维多利亚的优势是老小区改造完了，还有不错的学区，但房龄 15 年，改造后也只有部分楼栋有电梯。望江台璟宸房龄 5 年，是次新小区，都有电梯，可配套没那么成熟。7 月数据显示，维多利亚挂牌价涨得凶但只成交 2 套，望江台璟宸降价却成交了 5 套。
龙湖光年 7 月卖得最好，成交了 23 套，成了刚需首选。贝壳的数据显示，这里均价 1.7 万 /㎡，房龄 5 年，离地铁 4 号线还近，这些都是实实在在的好处，成交周期平均 18 天，比维多利亚的 45 天快多了。
改善型购房者就更纠结了，买涨的怕以后跌，买跌的又怕接着降。世茂国风的洋房 7 月均价 2.2 万 /㎡，比年初降了 12%，可还是有人犹豫，157㎡总价 308 万，要是明年再降 10%，就亏 30 万。旭辉湖山源著的业主更直接，有业主在小区群里说，现在买他家洋房，直接让利 15%，比中介挂的价还低 5 万。
总的来说，高新区二手房市场现在就是这样，不同小区的情况差异很大。挂牌价和成交价往往对不上，政策利好也没能立刻扭转跌势，配套规划虽好但兑现还需要时间。如果你打算在这儿买房，可得看清楚了，挂牌价只能当参考，成交价才是真格的；规划再好也得等，眼下的配套更实在。200 万买房，到底该怎么选，还得结合自己的实际需求好好琢磨琢磨。
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